Колонка аналітикині ринку нерухомості Вікторії Смик

Запуск програми житлових ваучерів для ВПО з тимчасово окупованих територій став однією з найважливіших соціальних ініціатив на ринку нерухомості України за останні роки. Формально держава дає можливість отримати до 2 млн грн на придбання житла, однак на практиці покупці вже стикаються з додатковими витратами, які ваучер не покриває.

Як аналітикиня ринку нерухомості, я бачу, що саме цей момент зараз стає головним джерелом нерозуміння для багатьох учасників програми. Люди розраховують, що державна допомога повністю закриє питання купівлі квартири чи будинку, але механіка угод на вторинному ринку набагато складніша.

Що насправді покриває житловий ваучер

Важливо розуміти: житловий ваучер — це кошти виключно на придбання нерухомості. Тобто державна компенсація покриває вартість самого об’єкта, але не супутні витрати, які виникають під час оформлення угоди.

А це означає, що покупець повинен самостійно оплачувати:

• оцінку нерухомості;
• нотаріальні послуги;
• податки та державні збори;
• оформлення документів;
• інші адміністративні витрати.

На перший погляд ці суми можуть здаватися незначними порівняно з 2 млн грн компенсації. Але на практиці навіть стандартне оформлення купівлі-продажу житла у Києві чи передмісті може коштувати десятки тисяч гривень.

Чому це критично для ВПО

Проблема в тому, що більшість отримувачів житлових ваучерів — це люди, які втратили житло через війну, евакуацію або окупацію. І для багатьох навіть додаткові 30–50 тисяч гривень супутніх витрат стають серйозним фінансовим навантаженням.

На практиці це може створити ситуацію, коли:

• ваучер уже погоджений;
• квартира знайдена;
• але угоду неможливо завершити через нестачу коштів на оформлення.

Саме тому я рекомендую покупцям ще до вибору квартири прораховувати повну структуру витрат, а не орієнтуватися лише на номінал державної допомоги.

Які витрати найчастіше недооцінюють покупці

Найчастіше люди не враховують:

• послуги нотаріуса;
• банківські комісії;
• оцінку об’єкта;
• податкові платежі;
• витрати на довідки та витяги з реєстрів.

Особливо це актуально для вторинного ринку нерухомості, де кожна угода має власну юридичну специфіку.

Крім того, продавці нерухомості на вторинному ринку, також нерідко намагаються частину своїх витрат перекласти на покупця, що додатково збільшує фінансове навантаження на отримувача ваучера.

Коли можна не сплачувати пенсійний збір

Є важливий виняток: покупець може бути звільнений від сплати збору на обов’язкове державне пенсійне страхування.

Це можливо у двох випадках:

• якщо людина купує житло вперше;
• або перебуває на квартирному обліку.

Але тут також є нюанс: право на звільнення потрібно підтвердити документально.

Покупцю доведеться надати:

• довідку про квартирний облік;
• інформацію з реєстрів нерухомості;
• підтвердження відсутності права власності на житло;
• дані щодо невикористання житлових чеків після 1992 року.

І саме на цьому етапі у багатьох виникають труднощі, особливо якщо людина змінювала місце проживання або втратила частину документів через війну.

Як житлові ваучери вплинуть на ринок нерухомості

На мою думку, програма житлових ваучерів поступово стане одним із факторів підтримки як вторинного ринку житла так і частково первинки, особливо у:

• Києві;
• передмісті столиці;
• великих обласних центрах.

Водночас вона вже створює новий сегмент попиту — покупців із чітко обмеженим бюджетом та жорсткими умовами угоди.

Для ринку це означає:

• зростання попиту на недорогі квартири;
• дефіцит ліквідного житла у нижньому ціновому сегменті;
• посилення конкуренції між покупцями;
• поступове зростання цін на компактні квартири.

Особливо це буде помітно у передмісті Києва, наприклад в Броварах, де бюджет до 2 млн грн усе ще дозволяє знайти житло, тоді як у самій столиці кількість відповідних варіантів швидко скорочується.

Чому покупцям важливо перевіряти юридичну чистоту житла

Ще одна тенденція, яку я вже спостерігаю: через високий попит частина продавців починає активніше виводити на ринок проблемні або юридично складні об’єкти.

Саме тому покупцям житла за житловими ваучерами особливо важливо:

• перевіряти історію квартири;
• аналізувати документи;
• контролювати відсутність арештів чи обтяжень;
• працювати з професійними нотаріусами та рієлторами.

Будь-яка помилка може призвести до втрати часу, а інколи — і самого права на проведення угоди в рамках програми.

Висновок

Програма житлових ваучерів — це безумовно важливий крок підтримки ВПО та стимулювання ринку нерухомості України. Але сьогодні покупцям важливо розуміти: державна допомога не означає повністю безкоштовну купівлю житла.

Супутні витрати залишаються відповідальністю сторін угоди, і саме вони можуть стати несподіваним бар’єром для багатьох сімей.

У найближчі місяці ринок поступово адаптується до нової моделі попиту, але вже зараз очевидно: покупці, які заздалегідь готуються до всіх етапів оформлення угоди, матимуть значно більше шансів успішно скористатися програмою.


Вікторія Смик
аналітикиня ринку нерухомості