Колонка аналітикині ринку нерухомості Вікторії Смик

Нещодавно мені трапилася цікава публікація, автори якої стверджують, що через поточну модель роботи державної програми «єОселя» Україна фактично втратила понад 100 тисяч потенційно доступних квартир для громадян.

Аргумент звучить доволі гучно: замість того, щоб напряму фінансувати іпотечні кредити через державну компанію, держава могла б компенсувати відсоткові ставки банкам. У такому випадку, на думку авторів, за ті самі бюджетні кошти можна було б видати у 6–8 разів більше іпотек.

Мене зацікавила ця теза, тому я вирішила розібратися в ній детальніше. Для аналізу я використала відкриті дані про програму «єОселя», базову економічну логіку роботи іпотечного кредитування та додатково прогнала наведені розрахунки через аналітичні моделі. Результат виявився значно цікавішим, ніж може здатися на перший погляд.

Як працює «єОселя» зараз

Для початку варто зрозуміти сам механізм.

Сьогодні держава через компанію Укрфінжитло фактично фінансує пільгові іпотечні кредити.

Схема виглядає приблизно так:

1. Держава виділяє кошти.
2. «Укрфінжитло» розподіляє їх через банки-партнери.
3. Позичальник отримує кредит під пільгову ставку.
4. Основне фінансування забезпечується державним ресурсом.

Простими словами, якщо держава виділила 1 млрд грн, то приблизно на цей самий 1 млрд грн і буде сформований кредитний портфель.

Саме тут і виникає головна претензія критиків програми.

У чому полягає головний економічний аргумент

Автори критики вважають, що держава могла б працювати за іншою моделлю.

Не видавати сам кредит, а компенсувати різницю між ринковою та пільговою ставкою.

Наприклад:

• ринкова іпотека — 20%;
• ставка для учасника програми — 7%;
• різниця 13% компенсується державою.

У такій моделі банк кредитує клієнта власними коштами, а бюджет витрачає гроші лише на компенсацію відсотків.

Саме тому виникає так званий мультиплікативний ефект.

На кожну гривню бюджетних витрат можна підтримати значно більший обсяг кредитування.

І тут я погоджуюся з авторами критики: з точки зору класичної фінансової теорії така логіка абсолютно правильна.

Давайте порахуємо

За час повномасштабної війни через програму «єОселя» було видано близько 40 млрд грн іпотечних кредитів.

Кількість сімей, які скористалися програмою, становить приблизно 22 тисячі.

Звідси можемо порахувати середній розмір одного кредиту:

40 млрд грн ÷ 22 000 сімей ≈ 1,82 млн грн.

Тобто середня іпотека за програмою складає близько 1,8 млн грн.

Тепер припустимо, що замість прямого фінансування працювала б модель компенсації ставок.

Середня ринкова ставка сьогодні становить приблизно 18–22%.

Для розрахунків візьмемо середні 20%.

Якщо позичальник платить 7%, а банк хоче отримувати 20%, держава повинна компенсувати різницю:

20% – 7% = 13%.

Для кредиту 1,8 млн грн це:

1 800 000 × 13% = 234 000 грн на рік.

Саме стільки бюджет мав би доплачувати банку для підтримки однієї такої іпотеки.

На перший погляд цифра виглядає цілком прийнятною.

Саме тому теоретично можна було б підтримати більший обсяг кредитування, ніж при прямому фінансуванні.

Чому теорія і практика — це різні речі

Тут починається найцікавіше.

Коли читаєш такі розрахунки, складається враження, що достатньо просто змінити механізм — і замість 22 тисяч сімей житло отримають 150 або навіть 250 тисяч.

Але економіка працює складніше.

Перша проблема — банки беруть на себе ризик

У чинній моделі значна частина ризику фактично лежить на державі.

У моделі компенсації ставок ситуація інша.

Банк кредитує власними грошима.

А це означає, що він бере на себе:

• ризик неповернення кредиту;
• ризик втрати роботи позичальником;
• ризик зниження вартості житла;
• воєнні ризики;
• ризик пошкодження або знищення заставного майна.

І тут виникає логічне питання:

чи готові українські банки в умовах війни видати не 40 млрд грн, а умовно 200 млрд грн іпотеки навіть за умови компенсації відсотків?

Особисто я не впевнена.

Друга проблема — платоспроможний попит

На мою думку, саме тут прихована найбільша помилка багатьох подібних розрахунків.

У нас часто говорять про нестачу іпотеки.

Але проблема не лише у ставці.

Проблема ще й у доходах населення.

Навіть сьогодні багато українців не проходять банківський скоринг.

Причини різні:

• недостатній офіційний дохід;
• нестабільна зайнятість;
• відсутність кредитної історії;
• високий борговий рівень.

Тому якщо завтра збільшити обсяг доступного фінансування у 6 разів, це не означає автоматичного збільшення кількості позичальників у 6 разів.

Третя проблема — пропозиція житла

Припустимо, що банки готові кредитувати.

Припустимо, що позичальники готові брати кредити.

Тоді виникає інша проблема.

Чи вистачить житла?

Якщо на ринок одночасно виходять додаткові 100–150 тисяч покупців, ми неминуче отримуємо зростання цін.

І частина державної підтримки просто перетворюється на додатковий прибуток для продавців (спекулянтів та перекупщиків, для забудовників це не завжди вигідно, враховуючи нові правила єОселі).

Світова практика показує, що будь-яка масштабна іпотечна програма дуже швидко підштовхує ціни вгору.

Четверта проблема — довгострокові бюджетні зобов'язання

Є ще один аспект, про який майже не говорять.

При прямому фінансуванні держава витрачає гроші сьогодні.

При компенсації ставки вона бере на себе зобов'язання на десятки років.

Фактично держава повинна гарантувати, що протягом 15–20 років буде стабільно компенсувати банкам відсотки.

В умовах війни, бюджетного дефіциту та залежності від міжнародної допомоги це також є суттєвим ризиком.

Чи була б нова модель вигіднішою для держави?

На мою думку — так.

З точки зору ефективності використання бюджетних коштів модель компенсації ставок дійсно виглядає більш привабливою.

Вона:

• залучає приватний капітал;
• активізує банки;
• стимулює конкуренцію;
• дозволяє створити більший кредитний портфель;
• зменшує потребу у прямому державному фінансуванні.

Саме тому подібні механізми широко використовуються у багатьох країнах світу.

Чи була б вона вигіднішою для покупців?

Тут відповідь вже не така однозначна.

Так, іпотек могло б стати більше.

Але отримати їх було б складніше.

Банки почали б уважніше оцінювати:

• доходи позичальника;
• фінансову стабільність;
• рівень ризику;
• якість застави.

Тобто програма стала б більш ринковою.

І частина нинішніх учасників «єОселі» могла б просто не пройти кредитний відбір.

То чи справді Україна втратила 100 тисяч квартир?

На мій погляд, саме це твердження є найбільш дискусійним.

Економічно коректніше було б сказати так:

«За альтернативної моделі держава потенційно могла б профінансувати значно більший обсяг іпотечного кредитування».

Але стверджувати, що країна гарантовано втратила 100 чи 150 тисяч квартир — занадто сміливо.

Для цього потрібно довести, що:

• банки реально видали б усі ці кредити;
• знайшлися б позичальники;
• вистачило б житла;
• держава змогла б фінансувати компенсації десятиліттями.

Жодного такого підтвердження наразі немає.

Мій висновок

Після детального аналізу я дійшла висновку, що автори критики «єОселі» піднімають дійсно важливу проблему.

Поточна модель використання бюджетних коштів не є максимально ефективною з точки зору економічного мультиплікатора.

Теоретично модель компенсації відсоткових ставок могла б забезпечити значно більший обсяг іпотечного кредитування та активніше залучати приватний банківський капітал.

Втім цифри про збільшення кількості іпотек у 6–8 разів та «втрачені» 100 тисяч квартир я б розглядала скоріше як теоретичний сценарій, а не як гарантований результат.

На практиці реальний ефект, найімовірніше, був би помітно скромнішим — можливо, у 2–4 рази більшим за нинішні показники.

Але сама дискусія є надзвичайно важливою. Адже якщо Україна планує масштабне відновлення житлового фонду після війни, питання ефективності державних житлових програм рано чи пізно доведеться переглядати.

Вікторія Смик
Аналітикиня ринку нерухомості