Продаж квартири чи будинку в Україні — це не лише угода між продавцем і покупцем, а й комплекс фінансових зобов’язань перед державою. У 2026 році правила оподаткування залишаються чітко регламентованими, але контроль за їх виконанням значно посилився.

У цій статті розберемо:

• які податки сплачуються при продажу нерухомості;
• як вони розраховуються;
• які ризики виникають при «сірому» оформленні угод;
• чому купівля квартири у забудовника є більш прозорим і безпечним рішенням.

Які податки сплачуються при продажу квартири

Основне податкове навантаження в Україні несе продавець нерухомості. Воно складається з двох ключових платежів:

• Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО)
• Військовий збір

Розмір цих податків залежить від двох факторів:

1. Скільки об’єктів нерухомості продається протягом року
2. Як довго об’єкт перебував у власності

Ставки податків у 2026 році

0% — без податків

Податки не сплачуються, якщо:

• це перший продаж у році
• нерухомість перебувала у власності понад 3 роки
• або житло отримане у спадщину

У такому випадку не сплачується ні ПДФО, ні військовий збір.

5% + військовий збір

Якщо:

• це перший продаж у році
• але нерухомість у власності менше 3 років

  податок становить:

• 5% ПДФО
• 1,5% або 5% військовий збір (залежно від умов).

18% + 5% — максимальне навантаження

Застосовується, якщо:

• це другий або третій продаж протягом року

 у такому випадку:

• 18% ПДФО
• 5% військовий збір 

Загальне податкове навантаження може досягати 23% від суми доходу.

Як розраховується податок

Податок розраховується:

• від ціни, зазначеної у договорі
• але не нижче оціночної вартості об’єкта 

Це означає:
- занижувати вартість у договорі більше не має сенсу
- податкова бачить реальну ринкову оцінку

Більше того, якщо немає документів, що підтверджують первісну вартість нерухомості — податок можуть нарахувати з усієї суми продажу, а не з прибутку 

Ризики «сірих» схем і заниження вартості

У 2026 році держава активно бореться з тіньовими операціями на ринку нерухомості.

Що варто враховувати:

• нотаріуси передають інформацію про угоди до податкової
• угоди перевіряються автоматично
• заниження вартості може вважатися ухиленням від сплати податків

У разі порушень можливі:

• штрафи
• донарахування податків
• юридична відповідальність 

Податки та витрати покупця

Хоча основні податки платить продавець, покупець також має витрати:

• 1% до Пенсійного фонду
• держмито (часто ~1%)
• послуги нотаріуса
• адміністративні збори 

Важливо: при купівлі першого житла можна бути звільненим від сплати 1% збору до Пенсійного фонду.

Чому купівля квартири у забудовника — більш прозора

На фоні посилення контролю та податкових правил все більше покупців обирають первинний ринок нерухомості, тобто купівлю квартири від забудовника.

1. Прозоре ціноутворення

Ціна квартири фіксується в договорі й відповідає реальній вартості — без «домовленостей».

2. Відсутність податкових ризиків

• немає необхідності занижувати вартість
• немає складних схем
• усі платежі проходять офіційно

- це знижує ризик перевірок і штрафів

3. Простота оформлення

• чітка структура договорів
• супровід угоди девелопером
• мінімум додаткових учасників

4. Прогнозовані витрати

Покупець одразу розуміє:

• повну вартість квартири
• всі платежі
• графік оплати (у разі розстрочки)

Вторинний vs первинний ринок: коротке порівняння

Критерій	Вторинний ринок	Новобудова
Податки	Залежать від умов продажу	Прозора структура
Ризик заниження ціни	Є	Відсутній
Перевірки	Вищий ризик	Мінімальний
Прозорість	Залежить від угоди	Висока

Висновок

У 2026 році ринок нерухомості в Україні стає більш контрольованим і прозорим.

Основні висновки:

• податки при продажу можуть становити від 0% до 23%
• всі угоди проходять через перевірки
• «сірі» схеми стають ризикованими

І саме тому:
- купівля квартири у забудовника — це найбезпечніший і найпрозоріший формат угоди