Колонка аналітикині ринку нерухомості Вікторії Смик

Програма державної іпотеки «єОселя» останні роки залишалася одним із головних драйверів первинного ринку житла в Україні. Особливо це було помітно у Києві та передмісті, де значна частина угод у новобудовах відбувалася саме за участю пільгового кредитування.

Однак після оновлення правил програми ситуація почала стрімко змінюватися. Як аналітик ринку нерухомості, я бачу, що нові вимоги «єОселі» вже формують зовсім іншу модель попиту — і для багатьох покупців квартири у Києві державна іпотека може стати фактично недоступною.

Нові правила «єОселі»: що змінилося у 2026 році

Після ухвалення Постанови Кабміну №1637 держава суттєво змінила механіку програми «єОселя». Частина нових правил почала діяти ще на початку 2026 року, але саме зараз ринок починає відчувати їхній реальний вплив.

Насамперед змінився сам підхід до фінансування іпотеки. Якщо раніше держава фактично брала на себе значну частину кредитних ризиків, то тепер для більшості позичальників банки кредитують за власною моделлю, а державний механізм працює вже інакше.

Але ключова проблема для ринку — не лише у фінансуванні.

Найбільший вплив на покупців мають нові обмеження:

• щодо площі житла;
• вартості квадратного метра;
• віку будинку;
• історії операцій із нерухомістю за останні 36 місяців.

Чому квартир під «єОселю» у Києві стає менше

Сьогодні головний виклик полягає у тому, що реальний ринок новобудов Києва формувався під зовсім інші стандарти попиту.

Наприклад, для сім’ї з двох осіб програма дозволяє квартиру площею лише до 52,5 м². Формально це виглядає логічно. Але якщо подивитися на структуру сучасних житлових комплексів, стає очевидно: більшість комфортних двокімнатних квартир у Києві мають площу 65–75 м².

І саме вони тепер автоматично випадають із програми.

Як аналітик ринку нерухомості, я бачу тут фундаментальний конфлікт між державними соціальними нормативами та реальною структурою сучасного житла.

За останні 10–15 років девелопери проєктували квартири відповідно до актуальних потреб покупців:

• просторі кухні-вітальні;
• функціональні планування;
• місця для роботи з дому;
• гнучкі житлові сценарії для сімей.

Сучасний покупець у Києві давно обирає не просто квадратні метри, а якість життя.

Чому навіть доступні квартири можуть не пройти за умовами програми

Ще один важливий момент — нові обмеження щодо вартості житла.

У 2026 році максимальна допустима ціна для участі у «єОселі» в Києві становить близько 66 тисяч гривень за квадратний метр. Формально середня ціна ринку поки вписується у ці параметри.

Але проблема в тому, що ринок новобудов Києва дуже сегментований.

У багатьох сучасних житлових комплексах комфорт- та бізнес-класу ціна квадратного метра вже перевищує 70–75 тисяч гривень. І навіть якщо покупець готовий внести більший перший внесок, нові правила більше не дозволяють компенсувати різницю власними коштами.

Фактично це означає, що частина якісних новобудов автоматично випадає з програми.

Як це вплине на ринок новобудов Києва

На мою думку, найближчим часом ми побачимо декілька важливих тенденцій.

1. Зростання попиту на «прохідні» квартири

Квартири, які відповідають новим умовам «єОселі» за площею та ціною, ставатимуть дефіцитними. Особливо це стосується компактних квартир у нових будинках.

Відповідно, саме цей сегмент може подорожчати на 5–7% уже найближчим часом.

2. Посилення попиту на передмістя Києва

Частина покупців, які більше не можуть дозволити собі квартиру у столиці за умовами програми, почнуть активніше розглядати:

• Бровари;
• Ірпінь;
• Бориспіль;
• Вишневе;
• інші передмістя Києва.

Саме тому попит на житло у передмісті продовжить зростати.

3. Девелопери почнуть адаптувати планування

Ринок поступово реагуватиме на нові умови.

Ми вже бачимо тенденцію до:

• оптимізації площ;
• більш функціональних планувань;
• появи компактних квартир нового покоління.

Але важливо розуміти: будівельний цикл у девелопменті займає роки. Тому ринок фізично не може миттєво перебудувати пропозицію під нові правила іпотеки.

Чи зникне «єОселя» з Києва

Я не вважаю, що державна іпотека повністю піде зі столичного ринку. Але її роль точно зміниться.

«єОселя» поступово перетворюється:
не на універсальний інструмент купівлі житла,
а на механізм базового забезпечення житлом.

Для багатьох покупців альтернативою стають:

• довгострокові розтермінування від забудовників;
• власні програми фінансування;
• купівля житла у передмісті.

І саме девелопери, які зможуть запропонувати гнучкі фінансові моделі та сучасні планування, отримають найбільшу конкурентну перевагу у найближчі роки.

Висновок

Оновлення програми «єОселя» вже суттєво змінює ринок первинної нерухомості Києва.

З одного боку, держава намагається зробити програму більш контрольованою та соціально орієнтованою. З іншого — нові обмеження звужують вибір для покупців і створюють дефіцит квартир, які реально відповідають умовам іпотеки.

У найближчі роки ринок житла Києва та передмістя адаптуватиметься до нової реальності:

• зростатиме роль компактних квартир;
• посилиться конкуренція за доступне житло;
• девелопери змінюватимуть підхід до планувань та фінансових інструментів.

І саме зараз ми бачимо початок цієї трансформації.

Вікторія Смик
аналітикиня ринку нерухомості