Колонка аналітикині ринку нерухомості Вікторії Смик

Я регулярно відстежую не лише те, як змінюється ціна квартири, а й те, наскільки реальні фінансові інструменти, якими покупець може скористатися сьогодні. І у 2026 році тут вимальовується цікава ситуація: вартість житла зростає швидше, ніж у багатьох покупців змінюється бюджет на його придбання.

Особливо це помітно на первинному ринку Києва.

Квартира у Києві у 2026 році: скільки коштує квадратний метр?

За даними ЛУН, у серпні 2026 року середня стартова ціна квадратного метра в новобудовах Києва становила близько 63,3 тис. грн. За рік це приблизно +15,3%. Для порівняння: у серпні 2025 року середня ціна була близько 54–55 тис. грн за м².

Тобто квартира площею 50 м², яка рік тому коштувала умовно 2,75 млн грн за середньою ціною, сьогодні може коштувати вже близько 3,17 млн грн.

Різниця — понад 420 тис. грн.

І це важливий момент для людини, яка планує купити квартиру не сьогодні, а, наприклад, через рік: накопичувати гроші просто у гривні означає ризикувати тим, що за ті самі кошти через 12 місяців можна буде придбати меншу площу.

При цьому середня температура по місту далеко не відображає реальну картину. У серпні 2026 року медіана стартової ціни в комфорт-класі становила близько 56,1 тис. грн/м², у бізнес-класі — 82,2 тис., а в преміальному сегменті — 163 тис. грн/м². У Печерському районі первинка вже сягала близько 130 тис. грн за м², тоді як у Деснянському — близько 37 тис. грн.

Тобто питання сьогодні вже не просто в тому, «скільки коштує квартира?», а в тому, який формат житла покупець може дозволити собі за своїм бюджетом.

А що відбувається з «єОселею»?

Саме тут я бачу одну з головних проблем 2026 року.

Державна програма «єОселя» залишається важливим інструментом підтримки. Для пільгових категорій діє ставка 3%, для інших учасників — 7%.

Але разом із програмою існують і обмеження щодо вартості житла. Для Києва у 2026 році базова гранична вартість квадратного метра становить 62 230 грн, а з допустимим перевищенням у 10% фактична межа становить близько 68 453 грн/м².

І тут виникає своєрідний «розрив».

Середня стартова ціна первинки у Києві вже становить близько 63,3 тис. грн/м². Тобто середній показник фактично наблизився до базового ліміту програми. А значна частина якісного житла бізнес-класу вже знаходиться вище нього.

Іншими словами, право на пільгову іпотеку ще не означає, що покупець зможе купити будь-яку квартиру, яка йому підходить.

Сертифікат теж не є «замороженою в часі» квартирою

Ще показовіше це видно на прикладі житлового ваучера.

Наприклад, ваучер на 2 млн грн — це конкретна номінальна сума, тоді як ціна нерухомості змінюється разом із ринком. Саме тому купівельна спроможність сертифіката поступово зменшується, якщо ціни на житло ростуть.

Якщо умовно взяти середню ціну первинки Києва близько 55,3 тис. грн/м² наприкінці 2025 року, 2 млн грн відповідали приблизно 36,2 м².

За нинішньої ціни 63,3 тис. грн/м² — це вже лише 31,6 м².

Тобто без зміни самого номіналу державної допомоги її еквівалент у квадратних метрах за цей період зменшився приблизно на 4,6 м², або 12,7%.

Це, на мою думку, дуже важливий показник. Адже покупець думає не про мільйони гривень як такі. Він думає: «Скільки квадратних метрів я реально можу купити?»

Чи є альтернатива?

Я вважаю, що у 2026 році покупцям варто дивитися ширше — не лише на державну іпотеку, а й на розтермінування безпосередньо від забудовника.

Економіка тут досить проста.

Якщо покупець має частину коштів для першого внеску, але не хоче або не може одразу сплатити всю вартість квартири, розтермінування дозволяє зафіксувати придбання зараз і розподілити платежі в часі.

У Alliance Novobud діють різні формати розтермінування залежно від проєкту. Наприклад, за актуальними опублікованими умовами для об'єктів у Броварах готові квартири можна придбати з розтермінуванням до 60 місяців із першим внеском від 40%, а квартири на етапі будівництва — до 36 місяців із першим внеском від 40%.

Для київських проєктів компанія також публікувала умови розтермінування: зокрема, для Illinsky House та Montreal House діяли програми до 36–48 місяців із першим внеском від 30%, залежно від кількості кімнат і конкретної квартири.

Актуальні можливості та умови варто перевіряти безпосередньо перед укладанням угоди, оскільки вони залежать від конкретного об'єкта.

Мій висновок

Я б не протиставляла державні програми та розтермінування. Навпаки — у нинішніх умовах вони можуть доповнювати одна одну.

«єОселя», житлові сертифікати та ваучери допомагають зменшити фінансове навантаження на покупця. Але вони мають свої ліміти — за категорією покупця, площею, віком об'єкта та ціною квадратного метра.

Розтермінування від забудовника працює за іншою логікою: воно дозволяє зафіксувати придбання житла сьогодні, маючи час для формування решти бюджету.

І для мене це один із ключових трендів 2026 року.

Коли ціна квадратного метра зростає, питання «купити квартиру зараз чи почекати» поступово перетворюється на питання «чи не стане очікування дорожчим за саму розстрочку?»

Тому, якщо ви плануєте купити квартиру в Києві або області, я б сьогодні рахувала не лише ціну за м² і перший внесок, а повну фінансову модель: скільки квартира коштує зараз, скільки коштуватиме аналогічний об'єкт через рік і скільки коштів ви реально зможете накопичити за цей час.

Саме така математика, на мою думку, сьогодні набагато важливіша за просте очікування «кращої ціни».