Колонка аналітикині ринку нерухомості Вікторії Смик

Останнім часом я все частіше бачу в пошуку запити на кшталт: «купити квартиру за 20 тисяч доларів», «квартира до 30 тисяч доларів Київ», «житло до 50 тисяч доларів», «дешевий будинок під Києвом».

І це цілком логічно. Ціни на нерухомість зростають, а бюджети більшості українських родин залишаються обмеженими. Тому багато покупців намагаються знайти найдешевший варіант і буквально «зачепитися» за можливість купити власне житло.

Але коли я почала детально аналізувати пропозиції ринку, то дійшла висновку: між «доступним житлом» та «вигідною покупкою» далеко не завжди можна поставити знак рівності.

Іноді квартира за $20–30 тисяч може виявитися не першим кроком до власного житла, а вкладенням грошей у неліквідний актив, який потім буде складно продати, здати в оренду або навіть нормально експлуатувати.

Що сьогодні можна купити за $20 тисяч

Якщо коротко — дуже небагато.

У Києві за такий бюджет найчастіше продаються:

• кімнати в гуртожитках;

• смарт-квартири площею 18–22 кв.м;

• приміщення зі спірним юридичним статусом;

• квартири, які потребують капітального ремонту.

У передмісті вибір трохи більший. Тут можна знайти невеликі квартири в новобудовах без ремонту або старі будинки в селах за 50–80 кілометрів від столиці.

Але важливо поставити собі питання: що саме ви купуєте?

Кімната в гуртожитку — це не квартира.

Старий будинок без централізованих комунікацій — це не альтернатива сучасному житлу.

А квартира площею 20 квадратних метрів далеко не завжди є квартирою з юридичної точки зору.

Найбільша пастка дешевої нерухомості

Саме тут починаються ризики, про які покупці часто дізнаються вже після підписання договору.

На ринку нерідко зустрічаються об'єкти, які фактично використовуються як житло, але за документами мають зовсім інше призначення.

Наприклад:

• підвальні приміщення;

• цокольні поверхи;

• апартаменти;

• комерційні приміщення;

• реконструйовані офіси.

На перший погляд різниця непомітна. Але на практиці власник може зіткнутися з:

• підвищеними тарифами на електроенергію;

• відсутністю можливості оформити реєстрацію місця проживання;

• складнощами під час перепродажу;

• проблемами з отриманням кредитування;

• відмовою в участі в державних житлових програмах.

Саме тому низька ціна часто пояснюється не щедрістю продавця, а прихованими ризиками.

Квартира за $30–40 тисяч: компромісів менше, але вони залишаються

Якщо бюджет збільшується до $30–40 тисяч, вибір стає значно ширшим.

У Києві вже можна знайти:

• невеликі однокімнатні квартири;

• житло у старому фонді;

• квартири в будинках 1960–1990-х років;

• окремі пропозиції у новобудовах без ремонту.

Але тут також доведеться обирати між локацією, станом житла, площею та майбутніми витратами на ремонт.

Фактично покупець купує не готове рішення, а основу для подальших вкладень.

Що можна купити за $50 тисяч

Саме з бюджету близько $50 тисяч починаються варіанти, які я б назвала більш раціональними.

У Києві це можуть бути:

• повноцінні однокімнатні квартири;

• невеликі двокімнатні квартири;

• житло у новобудовах на етапі введення в експлуатацію;

• квартири з ремонтом у старому фонді.

У передмісті вибір ще цікавіший.

За ці кошти вже можна розглядати:

• квартири площею 40–60 кв.м;

• сучасні житлові комплекси;

• таунхауси;

• невеликі приватні будинки.

І тут виникає головне питання: чи обов'язково купувати квартиру саме в Києві?

Чому багато покупців починають із квартири в Києві, а купують житло в передмісті

На мою думку, останні кілька років ринок змінив саму логіку вибору житла.

Люди все частіше купують не квадратні метри, а спосіб життя.

Вони оцінюють:

• час на дорогу;

• наявність паркування;

• безпеку району;

• школи та садочки;

• можливість працювати дистанційно;

• якість середовища для дітей.

Саме тому Ірпінь, Буча, Вишневе, Крюківщина, Софіївська Борщагівка та інші передмістя продовжують активно розвиватися та конкурувати зі столицею.

У багатьох випадках квартира площею 50–60 квадратних метрів у новому житловому комплексі передмістя коштує стільки ж, скільки маленька квартира у старій київській панельці.

Чому найдешевше житло не завжди є вигідною інвестицією

Багато покупців розглядають квартири за $20–30 тисяч як інвестицію.

Проте ліквідність такого житла часто викликає питання.

Через декілька років вам доведеться шукати нового покупця, який погодиться придбати:

• кімнату в гуртожитку;

• квартиру площею 18–20 кв.м;

• житло в будинку без ліфта;

• старий будинок за десятки кілометрів від Києва;

• приміщення зі спірним статусом.

А отже, перепродати такий об'єкт іноді значно складніше, ніж здається на момент покупки.

Моя думка: варто дивитися ширше

Якщо бюджет обмежений, я б рекомендувала не концентруватися виключно на пошуку найдешевшої квартири.

Сьогодні в Україні працюють державні програми підтримки покупців житла, які дозволяють розглядати значно якісніші об'єкти без необхідності накопичувати всю суму одразу.

Зокрема варто звернути увагу на:

• програму «єОселя»;

• програму «єВідновлення»;

• житлові сертифікати;

• розтермінування від забудовників.

У багатьох випадках квартира в новому житловому комплексі з прозорими документами, сучасними комунікаціями та зрозумілою перспективою зростання вартості буде набагато вигіднішою покупкою, ніж найдешевший об'єкт на ринку лише тому, що він коштує на $10–20 тисяч менше.

Адже нерухомість — це не просто квадратні метри. Це актив, який має працювати на власника, а не створювати нові проблеми.


Вікторія Смик
Аналітикиня ринку нерухомості