У цій статті коротко і зрозуміло пояснюємо основні правила оподаткування операцій із нерухомістю в Україні: продаж майнових прав на квартиру, продаж нерухомості, яка перебувала у власності менше 3 років, загальні податки при продажі, а також порядок і строки сплати податку на нерухоме майно. Інформація наведена з опорою на офіційні та аналітичні джерела.

1. Продаж майнових прав на квартиру — як оподатковується

Продаж майнових прав (наприклад, права на квартиру в новобудові до її введення в експлуатацію) за загальним правилом може класифікуватися інакше, ніж продаж вже завершеної нерухомості. Дохід від продажу майнових прав часто обкладається як дохід від продажу майна — залежно від конкретної ситуації застосовуються норми Податкового кодексу (у певних випадках — ставка ПДФО 18% на доходи від такої діяльності). Рішення про оподаткування залежить від характеру операції (продаж майнових прав як рухомого майна чи як доходу від господарської діяльності). Рекомендовано уточнювати статус у податкового консультанта або нотаріуса перед угодою.

2. Продаж нерухомості, що була у власності менше 3 років

Якщо об’єкт нерухомості перебував у власності продавця менше ніж 3 роки, то при продажі зазвичай застосовується оподаткування доходу продавця. Зокрема, для «пільгових» випадків (перелік пільгових об’єктів наведено в п.172 ПКУ) застосовується ставка ПДФО 5%, а для випадків, що не підпадають під пільги — загальна ставка ПДФО 18%. Також при продажі нерухомості підлягає сплаті військовий збір (станом на 2024–2025 років правила щодо ставки військового збору змінювалися — див. пункт нижче). Якщо майно перебувало у власності більше 3 років, у багатьох випадках ПДФО і військовий збір не сплачуються (за умови дотримання умов пільги). 

3. Які податки і збори сплачує продавець (і покупець) при продажі квартири

При типовій угоді купівлі-продажу нерухомості учасники можуть стикатися з такими податками/внесками:

• ПДФО (податок на доходи фізичних осіб) — ставка залежить від статусу об’єкта: 5% або 18% у загальному випадку (плюс можливі пільги). 
• Військовий збір — сплачується разом із ПДФО, ставка змінювалася у 2024–2025 роках; важливо перевіряти актуальну ставку на момент угоди. 
• Внесок до Пенсійного фонду (якщо застосовується за нотаріальним оформленням) — іноді 1% від вартості (часто це обов’язок покупця при нотаріальному посвідченні).
• Державне мито/нотаріальне посвідчення — може бути близько 1% та інші фіксовані нотаріальні тарифи.
  
  

Важливо: комбінація ставок і пільг залежить від типу об’єкта (успадкований, подарований, куплений тощо), кількості продажів у році та інших факторів — тому перед угодою радимо звертатися до нотаріуса або податкового консультанта.

4. Сплата податку на нерухоме майно (не земельну ділянку) — хто і коли платить

Податок на нерухоме майно (відмінне від земельної ділянки) для фізичних осіб сплачується протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення–рішення (ППР). Для юридичних осіб застосовується система авансових внесків щокварталу з платіжними строками, визначеними законом і місцевими розпорядженнями. Конкретні строки і механіка сплати можуть уточнюватися у місцевих органах влади та на сайті ДПС.

5. Ставки податку на нерухоме майно у 2024–2025 роках

Ставки податку на нерухоме майно встановлюються місцевими радами у межах, дозволених Податковим кодексом. Тобто граничні норми визначає закон, але точну ставку для конкретної території (міста/громади) публікують органи місцевого самоврядування та ДПС. На порталі ДПС доступна зведена інформація про ставки місцевих податків і зборів на 2025 рік. Тому при плануванні витрат на податки за нерухомість обов’язково перевіряйте ставку за місцем реєстрації об’єкта. tax.gov.ua+1

6. Конкретні строки сплати (приклад квартальної системи)

Для платників, які сплачують авансові внески щокварталу, типовими крайніми строками в 2025 році були 29 число місяця, що настає за звітним кварталом (наприклад: 29 квітня — за перший квартал; 29 липня — за другий; 29 жовтня — за третій; 29 січня наступного року — за четвертий), якщо інше не встановлено місцевими правилами чи законодавчими змінами. Для фізичних осіб — 60 днів після отримання ППР. Перевіряйте конкретні дати і публікації ДПС перед сплатою. 

FAQ (коротко)

Чи потрібно сплачувати ПДФО, якщо квартира у власності більше 3 років?
У багатьох випадках — ні: якщо об’єкт відповідає умовам пільги (перебував у власності понад 3 роки), ПДФО і військовий збір не сплачуються. Але є винятки — див. п.172 ПКУ.

Що таке продаж майнових прав і як він оподатковується?
Продаж майнових прав (наприклад, права на незавершену квартиру) може оподатковуватися за правилами, що відрізняються від оподаткування готової нерухомості — часто застосовується ставка ПДФО 18% як дохід від продажу майна/господарської діяльності, але конкретно залежить від характеристик операції. 

Висновок

Плануючи угоду з нерухомістю або готуючись до сплати податку на нерухоме майно, обов’язково перевіряйте актуальні ставки і строки на офіційних ресурсах (ДПС, публікації місцевої ради) та консультуйтеся з нотаріусом чи податковим консультантом. Нижче — добірка джерел, на які спиралася стаття.

Основні джерела (для перевірки): ДПС — довідник ставок місцевих податків; аналітичні матеріали щодо оподаткування продажу нерухомості (Factor, UNIAN, тематичні податкові видання); роз’яснення щодо строків сплати податку на нерухоме майно.